Deutlich weniger Investitionen - Markt für Büroimmobilien ist in Berlin massiv eingebrochen
Im Berliner Büroimmobilienbereich wurde im vergangenen Jahr nur noch ein Fünftel des Vorjahreswerts umgesetzt, wie aus Zahlen eines Branchenvertreters hervorgeht. Auch der Mietenmarkt ist im Abschwung. Nur eine Nische bildet hier eine Ausnahme.
Die Nachfrage nach Büroflächen in Berlin ist im vergangenen Jahr empfindlich zurückgegangen.
Wurden im Jahr 2022 noch Bürogebäude und Büroflächen im Wert von 4,19 Milliarden Euro verkauft, waren es im vergangenen Jahr nur noch 899 Millionen Euro, wie aus Zahlen des Immobilienvermittlers Jones Lang LaSalle (JLL) hervorgeht. Die Zahlen liegen dem rbb vor. Das entspricht einem Rückgang von fast 80 Prozent.
Im Durchschnitt der Jahre 2018 bis 2022 hatte das Gesamtinvestment im Bürobereich noch bei jeweils 5,33 Milliarden Euro gelegen.
Die Daten erfassen laut JLL nicht nur Verkäufe, an denen der Branchenvertreter direkt oder indirekt beteiligt war, sondern "Zahlen aus öffentlich zugänglichen Quellen und Transaktionen sowie validierte Marktdaten", wie ein Unternehmenssprecher rbb|24 erklärte.
Gefragt sind nur noch moderne Objekte in Toplage
Bürodeals kamen im gesamten Immobilien-Investmentvolumen in Berlin nur noch auf einen Anteil von 19 Prozent - nach nahezu 40 Prozent im Vorjahr. Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin JLL Berlin und Leipzig, führt das auf konjunkturelle und strukturelle Ursachen zurück: "Potenzielle Käufer schauen sehr genau auf die nachhaltige Vermietbarkeit von Büros, insbesondere bei Objekten mit schwächerer Gebäude- und Lagequalität. Wenn Bürodeals zustande kommen, dann fast ausschließlich in sehr guten Lagen und mit Topqualität", erläutert sie.
Schwer haben es demnach sanierungsbedürftige Büroobjekte in "B- und C-Lagen", wie es im entsprechenden Bericht des Immobilienmaklers heißt. "A-Bürolagen sind erstklassige Standorte mit guter ÖPNV- und Verkehrsanbindung und Nahversorgung, hochwertigen Gebäuden und renommierten Unternehmen. B-Bürolagen liegen in gut entwickelten, weniger zentralen Lagen, also außerhalb des S-Bahnrings. C-Bürolagen sind in weniger zentralen Lagen mit begrenzter ÖPNV- und Verkehrsanbindung und Infrastruktur zu niedrigeren Preisen", wie JLL-Sprecher Nicolas Katzung auf rbb|24-Nachfrage erklärt.
Trotz des starken Investitionsrückgangs bleibt Berlin demnach im Bürobereich bundesweiter Spitzenreiter. Im zweitplatzierten Hamburg wurden im vergangenen Jahr Büroflächen im Wert von 703 Millionen Euro verkauft, wie aus den Zahlen von JLL weiter hervorgeht. In der Bankenstadt Frankfurt am Main waren es 347 Millionen Euro - und damit fast 90 Prozent weniger als im Jahr zuvor.
Hohe Nachfrage nur noch bei kleineren Mietflächen
Auch die Anzahl der neu vermieteten Büroflächen in Berlin ist laut JLL im vergangenen Jahr deutlich zurückgegangen, wenn auch nicht so stark wie bei den Bürokäufen. "Auf Gesamtjahressicht summiert sich der Flächenumsatz auf 528.600 m², was einem Rückgang im Vergleich zum Vorjahr von 31 Prozent entspricht", heißt es von JLL.
Mit einem Vermietungsergebnis von 122.400 m² war das vierte Quartal "das schwächste Schlussquartal seit zehn Jahren", heißt es weiter im entsprechenden Bericht des Immobilienmaklers. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 709 Vermietungen registriert, im Vorjahr waren es 869.
Gut läuft demnach nur noch die Vermietung von kleineren Flächen bis 500 m². Dieser Bereich macht allein knapp zwei Drittel aller Mietabschlüsse im Gesamtjahr 2023 aus.
Spitzenmieten steigen weiter an
Bei den Büromieten gibt es derweil dieselbe Entwicklung wie bei Käufen von Büroimmobilien: Auch hier konzentriert sich die Nachfrage vor allem auf hochwertige Flächen in zentralen Lagen. Das führt zu einem Anstieg der Spitzenmiete, die laut JLL im vergangenen Jahr bei 44,00 Euro/m² lag (Vorjahr: 41,50 Euro/m²). Gleichzeitig habe der Leerstand entsprechender Immobilien in Berlin leicht zugenommen, analysiert das Maklerunternehmen. "Wenn sich Unternehmen für einen Umzug entscheiden, dann wollen sie auch die beste Qualität haben. Und dann sind sie auch bereit, hohe Mieten dafür zu bezahlen", erläutert JLL-Regionalchefin Schuhmann.
Sie rechnet damit, dass die Spitzenmiete in den nächsten Jahren weiter steigen wird, da das Angebot an neuen Büroflächen tendenziell sinken könnte. So wurden laut JLL 2023 nur 361.000 m² Bürofläche fertig gestellt, 50 Prozent weniger als 2022. "Wenn Premiumflächen nicht mehr gebaut werden, weil Projektentwickler ihre Bauvorhaben vor dem Hintergrund fehlender Vorvermietung und erschwerter Finanzierung stoppen, wird das den Druck auf die Mieten erhöhen", meint Schuhmann.
