Fragen und Antworten - Warum manche Berliner ab 2025 mehr Grundsteuer zahlen - und manche weniger

So 10.11.24 | 12:01 Uhr
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Blick auf ein Wohnviertel in Berlin, aufgenommen am 18.10.2021. (Quelle: Picture Alliance/Westend61/Artur Bogacki)
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Audio: rbb24 Inforadio | 06.11.2024 | Jan Menzel | Bild: Picture Alliance/Westend61/Artur Bogacki

In vielen Berliner Briefkästen liegt dieser Tage der neue Grundsteuer-Bescheid. Eine Reform hat dafür gesorgt, dass Grundstücke neu bewertet wurden. Das kann zu deutlich mehr - aber auch zu weniger Grundsteuer führen. Antworten auf einige Fragen.

  • Berlin legt bei Berechnung der Grundsteuer eigene Regelung an
  • Steuer kann in Einzelfällen um ein Vielfaches steigen, aber auch sinken
  • Auch Mieter müssen sich auf höhere Kosten einstellen
  • Widerspruch gegen Grundsteuer-Bescheid in den ersten vier Wochen nach Erhalt möglich

Rund 900.000 Bescheide – den Grundsteuermessbescheid und den Grundsteuerwertbescheid über die neue Grundsteuer, die ab 2025 gilt – verschickt das Land Berlin bis Ende des Jahres. Ein Teil ist schon raus. Viele Berliner wundern sich, dass die Kosten – entgegen der vorherigen Versicherung des Gegenteils aus der Politik – teils deutlich steigen.

Nach einer Erhebung des Eigentümerverbands "Haus und Grund" führt die Reform zu einem starken durchschnittlichen Anstieg der Steuerlast. Der Verband hat dafür die Daten von 200 seiner Berliner Mitglieder ausgewertet. Danach liegt der durchschnittliche Anstieg bei 74,4 Prozent.

Finanzsenator Evers (CDU) hatte zugesagt, dass das Land insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen will, als vor der Reform. Damit die Steuersumme in Berlin nicht insgesamt steigt, wurde im Sommer 2024 sogar eigens ein neues Gesetz beschlossen.

Ab wann muss die neue Grundsteuer gezahlt werden?

Die Grundsteuerreform tritt am 1. Januar 2025 in Kraft, ab dann muss die neue Grundsteuer gezahlt werden. Bis Ende 2024 gilt noch die bisherige Grundsteuer aus der vorherigen Berechnung.

Wie wird die Grundsteuer in Berlin jetzt berechnet?

Die Grundsteuer in Berlin wird aus einer ganzen Reihe von Daten ermittelt. Dazu gehören beispielsweise der Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, aber auch das Mietniveau. Ein wesentlicher Faktor in der Berechnung ist zudem der Hebesatz, mit dem der Grunsteuermessbetrag multipliziert wird. Diesen Satz setzt die Kommune fest.

Der Berliner Senat hat diese Größe im Zuge der Reform von 810 auf 470 Prozent fast halbiert. Das heißt, alle Berlinerinnen und Berliner, die über ein Grundstück, ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnungen verfügen, können ihre zukünftige Grundsteuer mit folgender Formel selbst berechnen:

Grundsteuerwert x 0,00031 (Steuermesszahl) x 4,7 (Hebesatz)

Der Bund der Steuerzahler nennt auf seiner Internetseite [steuerzahler.de] ein konkretes Beispiel: Wenn für eine durchschnittliche Eigentumswohnung ein Grundsteuerwert in der Größenordnung von – je nach Bodenrichtwert – z.B. 200.000 Euro mit dem Grundsteuerwertbescheid festgesetzt worden ist, ergibt sich eine künftig zu zahlende Grundsteuer von 200.000 Euro x 0,00031 x 4,7 = 291,40 Euro.

Berlin wendet bei der Berechnung eine Regelung an, die den Wert der Grundstücke einberechnet. Niedersachen, Hessen und Bayern haben dagegen das sogenannte Flächen-Lage-Modell gewählt [haufe.de]. Hier fokussieren sich die Länder auf die Grundstücksgröße und/oder die Größe der jeweiligen Wohnung. Daher bezahlt, verkürzt formuliert, wer in einem großen Haus wohnt mehr als derjenige, der in einer kleinen Wohnung wohnt.

Warum kann der Grundsteuer-Betrag nach der Reform steigen?

Dass die Grundsteuer im Schnitt nach der Reform zu steigen scheint, führt "Haus und Grund" auch auf die neue Berechnung zurück. Diese beruht unter anderem auf dem Bodenrichtwert.

"Da in vielen Regionen Deutschlands, insbesondere in Ballungsgebieten, die Bodenpreise in den letzten Jahrzehnten gestiegen sind, treibt dies die neuen Grundsteuerwerte erheblich in die Höhe", erklärte der Verband der "Morgenpost" [Bezahlinhalt]. Auch die Marktentwicklung spielt eine Rolle: In Berlin, München oder Hamburg sei das Bauland begrenzt, während die Nachfrage stark wachse.

Von welchen Summen reden wir bei der Grundsteuer?

Für die meisten Eigenheimbesitzer handelt es sich um einige Hundert Euro pro Jahr, für Eigentümer von Mietshäusern oft um vierstellige Beträge. Wolfgang und Beate Hebenstreit aus Berlin-Mahlsdorf, die in einem Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche leben, sollen beispielsweise statt vorher 227 Euro Grundsteuer jährlich jetzt 782 Euro zahlen.

Bei anderen Eigentümern gibt es dagegen genau den umgekehrten Effekt. Markus Oegel, CDU-Bezirkspolitiker in Neukölln, und seine Frau wohnen in einer rot-verklinkerten Doppelhaushälfte im Ortsteil Rudow. Und beide freuen sich, dass nun nur noch 306 statt 720 Euro auf ihrem Steuerbescheid stehen.

Was bedeutet die Grundsteuer-Neuberechnung für Mieter?

Grundsätzlich kann der Vermieter einer Immobilie die Grundsteuer zu 100 Prozent auf die Mieter umlegen. Falls der Vermieter selbst in der Immobilie wohnt, muss er seinen Anteil natürlich selbst übernehmen.

Voraussetzung für die Umlage auf die Mieter ist jedoch, dass eine entsprechende Vereinbarung bei den Nebenkosten im Mietvertrag festgehalten wurde, was meist der Fall ist. Fehlt diese, darf der Vermieter die Betriebskosten und damit auch die Grundsteuer nicht auf den Mieter umlegen.

Die rechtliche Grundlage dafür, dass Betriebskosten umlagefähig sind, bildet der Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, Absatz 1. Die Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV) legt fest, dass die Grundsteuern zu den Betriebskosten zählen.

Welcher Mieter wie viel zahlt, wird anhand der anteiligen Wohnfläche berechnet, sofern kein anderer Verteilerschlüssel (z.B. Anzahl der Personen im Haushalt oder Wohneinheiten) vertraglich festgelegt wurde.

Übrigens: Die gezahlte Grundsteuer kann bei der Einkommensteuererklärung nicht angerechnet werden.

Wie kam es zu den veränderten Berechnungen bzw. der Grundsteuerreform?

Durch eine Grundsteuerreform wurde die Datengrundlage verändert, mit der die Höhe der Grundsteuer berechnet wird. Auslöser dafür war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018: Darin hatten die Richter die bisherige Ermittlung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, weil sie auf Basis völlig unterschiedlicher und veralteter Zahlen zum Wert der Grundstücke kalkuliert wurde.

So wurden für Häuser im Westen Deutschlands und damit auch im Westteil Berlins die sogenannten Einheitswerte aus dem Jahr 1964 herangezogen. Im Osten waren es dagegen Zahlen von 1935. Das Bundesverfassungsgericht sah darin eine klare Ungleichbehandlung.

Das neue Grundsteuergesetz enthält aus diesem Grund neuen Bewertungsregeln. Es sieht vor, dass der gesamte Grundbesitz in Deutschland auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet wird, d. h. mit den am 1. Januar 2022 bestehenden Verhältnissen, heißt es auf der Internetseite des Bundesfinanzministeriums. Hierfür mussten die Eigentümerinnen und Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch an das Finanzamt übermitteln.

Obwohl die Grundsteuer für Städte und Kommunen eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen ist – mit ihrer Hilfe werden die lokale Infrastruktur und beispielsweise Dienstleistungen wie Schulen oder Büchereien finanziert – sollte die Reform kostenneutral ausfallen. Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums liegen die Einnahmen aus der Grundsteuer derzeit bei 15 Milliarden Euro pro Jahr.

Wie kann man sich gegen die neue Grundsteuer wehren?

Man kann in den ersten vier Wochen nach Erhalt des Bescheids Widerspruch einlegen. Obwohl die neue Grundsteuer erst ab dem 1. Januar 2025 gilt, haben bundesweit mehr als 6,16 Millionen Steuerzahler bereits gegen ihre Grundsteuerwert- und Messbescheide bei den Finanzämtern Einspruch erhoben. Das ergab eine aktuelle Umfrage des ARD-Wirtschaftsmagazins "Plusminus" bei den zuständigen Finanzministerien der Länder.

Doch auch wer Widerspruch einlegt, muss fürs Erste wie alle anderen Eigentümer die Grundsteuer, so wie sie im Steuerbescheid steht, überweisen. Lediglich für Härtefälle stellt der Finanzsenator individuelle Regelungen wie die Stundung von Zahlungen in Aussicht.

Bei Ungereimtheiten, Zahlendrehern oder anderen Fehlern im Bescheid aufgrund eigener Angaben oder einer falschen Berechnung der Behörde kann ein Widerspruch aber durchaus sinnvoll sein.

Die Berliner Finanzverwaltung sieht indes schlechte Chancen für Kläger. Zumindest Einspruch gegen die Anwendung der gesetzlichen Grundlagen habe "grundsätzlich keine Aussicht auf Erfolg", heißt es auf der Internetseite zur Grundsteuer [berlin.de].

Welche Kritik an der Grundsteuerreform und den neuen Berechnungen gibt es?

Der Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer "Haus und Grund" will eigenen Aussagen nach die "ungerechte" Reform in Berlin vom Bundesverfassungsgericht überprüfen lassen, weil sie sie in Teilen für verfassungswidrig hält. Die Rede ist gar von "Staatsversagen" [tagesschau.de].

"Die Reform ist ein absolutes Grundsteuer-Chaos", urteilte "Finanztip"-Steuerexperte Jörg Leine. "Das zeigte sich schon, als vor zwei Jahren mit sehr kurzer Frist Grundsteuererklärungen für 36 Millionen Grundstücke abgegeben werden mussten." Millionenfache Einsprüche seien die Folge gewesen.

Der späte Versand der Bescheide für die komplett neue Grundsteuer sei "ein Armutszeugnis für die politischen Verantwortlichen", fügte Leine hinzu. Die Betroffenen hätten aufgrund der späten Zustellung der Bescheide im Zweifel nur wenige Wochen Zeit, das Geld aufzubringen.

Sendung: rbb24 Inforadio, 06.11.2024, 13:50 Uhr

41 Kommentare

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  1. 41.

    Aufkommensneutral? Dass ich nicht lache. Der ganze Aufwand angeblich für nichts, nur damit einige sich ärgern und andere sich freuen und hinterher alles gerechter ist? Glaube ich nie und nimmer.

  2. 40.

    Ob die neue Grundsteuer aufkommensneutral ist, wie manche Politiker argumentieren, kann doch erst entschieden werden, wenn eine statistisch sauber quantifizierte und belegbare Untersuchung zu dem Thema existiert. Dass manche Immobilienbesitzer weniger und manche mehr zahlen müssen, ist doch schon anhand der Versicherungsmathematik klar. Alleine der Umstand, dass im Osten uralte Einheitswerte zugrunde gelegt wurden, war doch der Grund, dass das Verfassungsgericht urteilte, es muss Schluss sein mit dem jetzigen System.

  3. 39.

    In Berlin liegt der Preis fur 1qm Bauland im Durchschnitt bei 712 Euro, in Frankfurt/Main bei 1000 Euro!
    Also in Frankfurt sind 500 000Euro für 500qm in mittlerer Lage die Regel. Ja, es gibt immer noch Investoren, die diese Preise zahlen und Wohnungen bauen.
    Nun, dadurch erklären sich die teuere Mietpreise für Neubau quasi von selbst.

  4. 38.

    Man darf nicht verwechseln, dass der behördlich hoch gerechnete Nutzungswert einer Immobilie NICHT dem Verkehrs- oder imaginären Verkaufswert entspricht. Kein Mensch kauft 500qm für 0,5 Mio €. Fiktiv angesetzte Nutzungseinnahmen 80 Jahre sind utopische Rechengrößen, mit denen ein angeblicher Wert vorgegaukelt wird, um die Grundsteuer heftig anzuheben.

  5. 37.

    „Berlin wendet bei der Berechnung eine Regelung an, die den Wert der Grundstücke einberechnet. “
    Das bedeutet, dass wenn mit eigenem versteuertem Geld das Grundstück wertvoller gemacht wurde, dass man seine eigene Leistung verteuernd steuerlich nocheinmal bestraft wird....mit noch mehr Steuern.

    „ Osten waren es dagegen Zahlen von 1935. Das Bundesverfassungsgericht sah darin eine klare Ungleichbehandlung“
    Andere Ungerechtigkeiten sah man nicht: höhere Preise bei den Medien (Gas, Wasser,Strom), Arbeitszeiten pro Woche, Bezahlungen und und und?

  6. 36.

    Was hat das mit der Wahlentscheidung zu tun?
    Ich habe als "Wessi" bisher für mein altes (1964) Haus, umgebaut 2007 (145qm Wohnfläche) über 1000€ Grundsteuer/Jahr bezahlt. Der neue Bescheid ist leider noch nicht da.
    Ich fand es aber schon immer völlig daneben, das Kollegen aus dem "Osten", die sich dort in den 2000ern ein NEUES Haus gebaut haben, weniger als 1/4 der Grundsteuer bezahlt haben!!! Ist das gerecht? Hätte ich deswegen vielleicht die Linken wählen sollen, damit mehr Gerechtigkeit herrscht?

  7. 35.

    Für die vollständige Berichterstattung eine kleine Ergänzung:
    Wir zahlen ab 01.01.2025 nur noch 50%.

  8. 34.

    Das ist ja eine andere Situation. Bei einer WEG-Anlage hat ja jeder einen Miteigentumsanteil. In meinem Fall ist es ja so, dass das Grundstück nur meinem Vater gehört. Also gibt es jetzt nur noch eine einzige Grundsteuernummer, und wir rechnen uns das intern auseinander. Wenn ich das mit den alten Zahlen vergleiche, würde ich mal sagen: ein Drittel entfällt auf Grundstück und sein altes Haus, und zwei Drittel auf mein neues Haus (etwa 25 Jahre alt).

  9. 33.

    Es geht um die Gesamtsumme des Aufkommens an Grundsteuer, nicht um den Einzelfall. Und natürlich wird es in diesser Logik neben Erhöhungen auch Fälle geben, in drnen wegen geringerer Grundsteuer die Mietnebenkosten weniger werden.

  10. 32.

    Interessante Gedanken. Andererseits überlege ich werden Immobilien ja nicht wie beliebige Waren gehandelt. Insofern kann ich mir vorstellen, dass es dem Gesetzgeber offensteht, "nur" alle sieben Jahre für die Grundbesteuerung zurückzugreifen. Nur so am Rande: wie kritsch müssten Sie die unaktuellen Werte seit 1935 bzw. 1964 sehen? ;-) ... Vermutlich werden die Gerichte die Frage entscheiden. Ihr Beispiel, wonach ein Grundstück durch planerische Entscheidungen abgwertet wird, halte ich für praxisfern. Eher gibt es die Aufwertung von Acker- zu Bauland. Da wird man als Steuerbürger dankbar sein, dass es keine sofortige Anpassung gibt, oder? Und selbst im Fall einer "Abwertung": Müsste es dann nicht einen Svhadrnsersatz nach Baurecht geben? Sind deswegen nicht die Planbehörden so vorsichtig bei der Bauplanung, um diese Schäden zu vermeiden? Und deswegen so langsam? Was wieder für die 7 Jahre spricht...

  11. 31.

    Grundsteuer zahlen Mieter und Eigentümer, somit haben wir dann eine vorsätzliche Erhöhung der Nebenkosten des Wohnkonsums. Hatte nicht jemand gesagt, dass es NICHT zu Mehrbelastungen der Bevölkerung kommen sollte?

  12. 30.

    Der Bodenrichtwert wird auch von der Kaufpreissammlung bestimmt. Auch das ist richtig. Er wird jedoch nur einmal jährlich angepasst und nur alle sieben Jahre zur Neuberechnung der Grundsteuer herangezogen. Ändert sich in dieser Zeit der Markt- oder Verkehrswert, z.B. durch die Änderung von Acker- in Bauerwartungsland oder von diesem in Bauland, der Änderung der Grundstücks- oder Geschossflächenzahl, hat das in der Regel unmittelbar Auswirkungen auf den Marktwert des Grundstückes ohne direkt Einfluss auf die Grundsteuer zu haben. Umgekehrt, finden sich auf dem Grundstück bspw. Altlasten, sinkt der Marktwert ins Bodenlose und sie zahlen die Grundsteuer für eine ein ha große Buddelkiste. So mein Kenntnisstand.
    Ausgegoren ist dies Gesetzeswerk meiner Meinung nach nicht gerade.

  13. 29.

    Der Bodenrichtwert wird jährlich angepasst, das ist richtig. Nach derzeitgem Rechtsstand erfolgt die Neuberechnung aber nur alle sieben Jahre. Somit ist dieser Wert "fix". Ein Unterschied zwischen Berlin und Brandenburg besteht hierbei nicht.

  14. 28.

    „ Ja, aber dafür zahlt ein reicher für seine Villa / Gewerbe weniger. Ist halt so, wenn die reichen einfluss auf die Politik haben.“
    Wie kommen sie denn darauf das eine Villa in Zehlendorf einen niedrigeren Grundsteuerbetrag hat als eine Holzhütte in Marzahn?

  15. 27.

    Sehr guter und ausführlicher Artikel und mehr online bei Stiftung Warentest. Meine Empfehlung an Haus- und Grundeigentümer. Auch ohne Abo jedoch Einzelaboabruf noch immer sehr empfehlenswert.

  16. 26.

    Bodenrichtwert hier 65€/qm. Nettofläche Wohnung 79qm.
    Gemeinschaftseigentum Grund 1.200qm.
    Unterkellert+ Dachboden.
    Hebesatz 480% soll rauf auf 658% laut Kämmerin. Mehrkosten Grundsteuer. Wertneutral ist anders. Guter Tip..Stiftung Warentest hierzu lesen. Gute Analyse!

  17. 24.

    Die die sich jetzt beschweren dass sie auf einmal mehr zahlen haben vorher vielleicht einfach zu wenig bezahlt
    Ich habe für mein Einfamilienhaus und kleines Grundstück bisher vierstellig bezahlt und freue mich dass es jetzt nur noch dreistellig ist. Es wird schnell gemeckert wenn mehr zu zahlen ist aber ich würde gerne wissen wie viel auch weniger zahlen darüber wird eher selten geschrieben. Ich jedenfalls kann mich freuen dass ich endlich weniger zahlen muss als vorher

  18. 23.

    Zur steuerlichen Beratung sind neben Rechtsanwält/-innen und Steuerberater/-innen auch sog. Lohnsteuerhilfevereine (mit entsprechendem Schwerpunkt) zugelassen. Die Steuerberaterkammer hilft bei der Vermittlung vermutlich gern weiter.

  19. 22.

    Da befürchte ich, dass Sie einem Missverständnis unterliegen. Googeln Sie doch bitte den Begriff Bodenrichtwert. Sie werden sehen, dass er mit dem Baurecht zusammenhängt. Sie werden weiterhin lesen, dass er aus einer Kaufpreissammlung hervorgeht. Er hat demnach also schon mit dem Marktgeschehen zu tun. So meine ich das verstanden zu haben.

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