Fragen und Antworten - So funktioniert der Berliner Mietspiegel
Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat den neuen Mietspiegel veröffentlicht. Er gilt für 1,5 Millionen Wohnungen in der Stadt. Fragen und Antworten im Überblick.
Was ist der Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die in Berlin verlangten Wohnungsmieten.
Anders als Statistiken von Immobilienportalen ist der Mietspiegel kein Abbild von Mietwohnungspreisen, die bei Neuvermietung auf dem Markt verlangt werden. Er bietet stattdessen einen umfassenden Blick auf die Preise der vermieteten Wohnungen der Stadt.
Die Mietwohnungen werden dabei nach Baujahr, Größe, Wohnlage und Ausstattung kategorisiert. So lässt sich beispielsweise ermitteln, dass zuletzt für eine 60 bis 90 Quadratmeter große Mietwohnung in einem zwischen 1965 und 1972 erbauten Haus in guter Wohnlage im Mittel eine Nettokaltmiete 7,08 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden musste. Je nach Ausstattungsmerkmalen der Wohnung ergibt sich eine Spanne, die um diesen Wert herum liegt.
Gilt der Mietspiegel für alle Mietwohnungen?
Der Mietspiegel gilt nicht für alle, aber für die allermeisten Berliner Mietwohnungen, nämlich für rund 1,5 Millionen.
Nicht einbezogen sind jene Wohnungen, deren Mietpreis gesetzlich reguliert ist. Das trifft vor allem auf Sozialwohnungen zu, deren Miete auf dem Wohnungsmarkt nicht frei ausgehandelt werden kann.
Wie kommt der Mietspiegel zustande?
Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre von der fürs Wohnen zuständigen Senatsverwaltung veröffentlicht. Im Normalfall werden dafür von einem beauftragten Institut mindestens zehntausend Haushalte und Eigentümer nach gezahlten und verlangten Mietpreisen befragt. Gesetzlich vorgegeben ist, dass nur Mieten einfließen dürfen, die in den vergangenen sechs Jahren verändert (also in der Regel erhöht) wurden. All diese Mietdaten werden nach wissenschaftlichen Grundsätzen aufbereitet, sodass am Ende von einem "qualifizierten Mietspiegel" die Rede ist.
Sowohl der Mietspiegel 2021 als auch der neue Mietspiegel 2023 mussten allerdings auf einem anderen Weg erstellt werden. Grund war 2021 der zuvor in Berlin geltende und vom Bundesverfassungsgericht gekippte Mietendeckel. Durch diese Mietobergrenze waren de facto alle Mietpreise in Berlin reguliert, sodass sie nicht in einen neuen Mietspiegel hätten einfließen dürfen.
Deshalb war der Mietspiegel 2021 erstmals ein sogenannter Indexmietspiegel. Das heißt, die 2019 erhobenen Mietdaten wurden anhand des Verbraucherpreisindex’ erhöht. Ein ähnliches Verfahren musste nun auch für den Mietspiegel 2023 gewählt werden. Hier hatte es einen Rechtsstreit gegeben. Bei dem bekam Berlin zwar Recht, konnte jedoch nicht mehr rechtzeitig ein Institut mit der Datenerhebung beauftragen. Dadurch verzögerte sich die Mietspiegelerstellung. Ein neuer "qualifizierter" Mietspiegel soll nun erst im nächsten Jahr erscheinen.
Wie wird der Mietspiegel angewendet?
Mieter und Vermieter können den Mietspiegel nutzen, um zu prüfen, ob ein verlangter Mietpreis bei einer Erhöhung angemessen ist. Vermieter dürfen Mieten maximal einmal im Jahr erhöhen – binnen drei Jahren um maximal 15 Prozent. Der in der Mietspiegeltabelle ausgewiesene Mietwert für eine Wohnung entsprechenden Alters und Größe gilt dabei aber als Obergrenze.
In landeseigenen Wohnungen gelten darüber hinaus weitergehende Mieterhöhungsgrenzen. Auch bei Neuvermietungen dient der Mietspiegel als Maßstab, dort in Verbindung mit der Mietpreisbremse.
Müssen sich Vermieter an den Mietspiegel halten?
Wollen Vermieter die Miete erhöhen, können sie die Erhöhung anhand des Mietspiegels begründen. Sie könnten dies laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) zwar auch anhand von mindestens drei Vergleichswohnungen oder mittels eines extra erstellten Mietengutachtens tun, was aber aufwändiger wäre.
Vor Gericht wurde der Berliner Mietspiegel in den zurückliegenden Jahren überwiegend anerkannt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Nur vereinzelt wurde er von Richterinnen und Richtern in Zweifel gezogen. In der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen betont man aber, dass er regelmäßig in zweiter Instanz anerkannt werde.
Sendung: rbb24 Abendschau, 15.06.23, 19:30 Uhr
