Rechte und Pflichten - Welche Probleme eine Untervermietung mit sich bringen kann
Frau S. hat in Berlin eine Wohnung - doch sie kommt nicht rein. Nach ihren Angaben weigert sich eine Untermieterin, auszuziehen. Gleichzeitig zahle die Frau keine Miete mehr. Der Fall zeigt, welche Risiken eine Untervermietung mit sich bringen kann.
Frau S. braucht eine Wohnung in Berlin. Was sie von vielen anderen Suchenden unterscheidet: Sie hat eigentlich eine. Eine Wohnung in Friedrichshain, möbliert, mit einem gültigen Mietvertrag, wie sie sagt. Es wäre also alles da - doch S. kommt nicht rein. Denn nach ihren Worten wird die Wohnung quasi besetzt, von einer Untermieterin, die nicht ausziehen will.
Ein Fall, der offenbart, welche Risiken eine Untervermietung mit sich bringen kann.
"Schon im November wurde die Situation komisch"
Wie S. erzählt, war sie im vergangenen Jahr nach Spanien gezogen, um eine Schulung zu machen. Ihr Plan war demnach, 2025 zurück nach Berlin zu kommen. Um die Mietkosten während ihrer Abwesenheit zu decken, habe sie einen Untermietvertrag mit einer Frau geschlossen - zeitlich begrenzt bis Dezember 2024.
"Komisch wurde es im November, als die Jahresstromabrechnung kam", sagte S. dem rbb. Die Stromkosten sollten geteilt werden, das sei so auch vertraglich geregelt gewesen. "Da ist sie [die Untermieterin, Anm.d.Red.] sehr ausfallend geworden und sagte, das sei nicht ihr Problem." Inzwischen gebe es keinen Kontakt mehr zur Untermieterin, sagte S. gegenüber dem rbb.
Was als scheinbar unkomplizierte Abmachung begann, hat sich für S., wie sie sagt, zunehmend zu einem finanziellen und organisatorischen Desaster entwickelt. Erst habe sie die fällige Miete von ihrer Untermieterin nicht bekommen, dann habe sich die Untermieterin geweigert, die Wohnung zu verlassen.
Zuerst über den Fall berichtet hatte die "B.Z.".
Mieter wird praktisch zum Vermieter
Wibke Werner vom Berliner Mieterverein weist darauf hin, dass die Bedeutung von Untermietverträgen nicht unterschätzt werden sollten. "In dem Moment, wo ich untervermiete, rücke ich als Mieterin in die Position des Vermieters", erklärt Werner. Dass die Wohnung der Person nicht gehöre, sei nicht relevant, weil zwischen der Untermieterin und dem Eigentümer der Wohnung beziehungsweise der Hausverwaltung kein Mietverhältnis bestehe. "Somit betreffen den Hauptmieter als Vermieter die Rechte und Pflichten eines herkömmlichen Mietverhältnisses und es kommt wesentlich darauf an, was in dem Untermietvertrag mit dem Untervermieter vereinbart ist."
Wenn statt einer ganzen Wohnung nur ein Zimmer, wie bei einer WG, untervermietet wird, sind die Regularien dabei etwas weniger kompliziert.
In einem Fall, wie ihn S. schildere, sei es wichtig, dass die Kündigung wirksam erklärt werde, sagt Werner. Heißt: Die Kündigung muss der Untermieterin im Original und "handschriftlich unterschrieben" übergeben worden sein. Doch selbst dann habe die Hauptmieterin nur einen gewissen Spielraum: Einfach in die Wohnung könne sie nicht, da diese an die Untermieterin vermietet worden sei. Daran ändere auch nichts, dass der Vertrag den Angaben zufolge nur bis Dezember 2024 gültig war.
Bei Befristung muss ein Grund angegeben sein
Apropos zeitliche Befristung: "Hierbei muss sogar darauf geachtet werden, dass ein Befristungsgrund angegeben wird", erklärt Werner. Ohne einen Grund könne selbst ein Untermietvertrag nicht zeitlich befristet werden.
Laut Berliner Mieterverein ist seit September 2001 nur noch der Abschluss eines sogenannten "qualifizierten Zeitmietvertrags" möglich, wenn eine zeitliche Begrenzung vorgesehen ist. So ein Befristungsgrund kann beispielweise sein, dass der Hauptmieter die Wohnung nach Ablauf der Zeit selbst braucht. "Aber das alles muss konkret in den Untermietvertrag reingeschrieben werden", betont Werner.
Da im Fall von S. nach ihren Aussagen die Untermieterin keine Miete zahlt, kann sie zum Auszug gezwungen werden. "Es bleibt am Ende leider nichts anderes übrig, als im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens eine Räumungsklage einzuführen", sagt Wibke Werner vom Berliner Mieterverein. Diese müsse gerichtlich erwirkt werden - und das könne Monate dauern.
Solange bleibt S. womöglich auf ihren Kosten sitzen. "Da läppert sich etwas zusammen, da ich jeden Monat quasi ihr Leben finanziere, plus eine 4.500 Euro Strom-Nachzahlung habe, wo sich keiner erklären kann, wie sie es schafft, so viel Strom im Monat zu verbrauchen." Selbst wenn S. nicht in Vorkasse geht, entstehen weitere Kosten, da zunächst die Grundversorgung einspringt, wenn der reguläre Stromanbieter nicht bezahlt wird.
Laut Werner besteht aber die Möglichkeit, prüfen zu lassen, inwiefern die entstandenen Kosten im Rahmen von Schadensersatz von der Untermieterin gefordert werden können. Eine akute Hilfe ist das aber nicht.
Viele Untervermietungen illegal
So wie S. vermieten viele Berlinerinnen und Berliner ihre Wohnung an Untermieter. Wer seine Wohnung legal untervermieten will, braucht dabei grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters beziehungsweise des Wohnungseigentümers. S. hat nach eigenen Angaben eine Erlaubnis der Hausverwaltung. Diese habe sich inzwischen auch eingeschaltet, weil es Ärger zwischen der Untermieterin und den Nachbarn gebe.
Theoretisch könnte die Hausverwaltung am Ende eine Zwangsräumung veranlassen, die möglicherweise schneller ist als die, die die Hauptmieterin juristisch durchzusetzen versucht. "Die Hausverwaltung ist ja die Vertreterin des Eigentümers, des eigentlichen Vermieters. Der steht aber in keiner vertraglichen Beziehung zu der Untermieterin", sagt Werner vom Mieterverein. "Das heißt, wenn der Vermieter tätig wird, betrifft das nur die Hauptmieterin. Störungen werden der Hauptmieterin zugerechnet." In so einem Fall könnte also S. die Wohnung verlieren.
Wie viele derartiger Fälle es in Berlin gibt, kann der Mieterverein nicht sagen. Darüber würden keine Zahlen erhoben. "Untervermietungen laufen in der überwiegenden Zahl relativ klanglos und unproblematisch", betont Werner. "Solche krassen Fälle sind tatsächlich Einzelfälle, aber das Beispiel zeigt, dass man sich bewusst darüber sein muss, dass solche Formen der Vermietung auch mit Rechten und Pflichten einhergehen."
Sendung: rbb 88,8, 07:20 Uhr, 03.04.2025
