Preissteigerungen um mehr als 1.000 Prozent: Grundstücke in bestimmten Berliner Lagen haben sich in den vergangenen Jahren zum Teil exorbitant verteuert. Das zeigt eine Langzeit-Analyse von rbb|24, die die aktuellen Bodenrichtwerte für Wohnlagen in der Hauptstadt mit denen von vor zehn Jahren vergleicht.

Die interaktive Karte mit allen Berliner Wohnlagen zeigt beim Anklicken des jeweiligen Bereichs die Bezeichnung dieser Lage, den Ortsteil, die Quadratmeterpreise 2008 und 2018, die prozentuale Veränderung sowie die Bauweise (geschlossen: Haus-an-Haus oder offen: von grün umgeben).

Je dunkler die Karte eingefärbt ist, desto größer ist die Steigerung des Bodenrichtwerts zwischen 2008 und 2018. Um die Karte zu öffnen, klicken Sie auf "Inhalt laden".

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Die Preisänderungen gehen aus den aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses der Immobilienbranche hervor. Darin bewerten Fachleute jedes Jahr die einzelnen Lagen Berlins anhand von Kaufverträgen. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert von Grundstücken in einer bestimmten Lage an. Grundlage sind die Kaufverträge des jeweiligen Vorjahres. Bei bebauten Grundstücken bestimmen die Gutachter den Wert, der sich ohne Haus ergäbe.

Nur drei Beispiele für den rasanten Trend bei den Innenstadtlagen (Haus-an-Haus-Bebauung): So stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Gegend um die Wörther Straße in Prenzlauer Berg von 460 Euro im Jahr 2008 auf 5.500 Euro pro Quadratmeter in diesem Jahr. Am Samariterplatz in Friedrichshain schraubten sich die Werte von 380 Euro auf 4.500 Euro hoch. Im Kreuzberger Wrangelkiez verzehnfachte sich der durchschnittliche Bodenpreis auf 3.500 Euro.

Bei Betrachtung der Bodenrichtwerte für "offene Bebauung", also Häuser mit umgebendem Grün, fallen einzelne Lagen besonders ins Auge. Die folgende Übersicht zeigt die größten Steigerungen, die in dieser Kategorie zwischen 200 und 370 Prozent lagen - etwa in der Manfred-von-Richthofen-Straße in Tempelhof (335 Prozent) oder in der Gegend um den Heinrich-Mann-Platz in Niederschönhausen (267 Prozent). Diese Gegenden wurden 2008 mit niedrigen Werten um 200 Euro eingeordnet, stiegen inzwischen aber deutlich an.

Doch auch schon lange teure Viertel im Südwesten Berlins machen deutliche Preissteigerungen mit, etwa die Gegenden um die Fischerhüttenstraße in Dahlem und den Thielplatz in Zehlendorf. Hier kletterten die Preise von einem hohen Niveau noch einmal deutlich nach oben und stiegen immerhin um über 200 Prozent.

Neben diesen langfristigen Veränderungen geben auch die aktuellen Höchstpreise Aufschluss über die Entwicklung des Immobilienmarktes. Die folgende Grafik zeigt: Im Ortsteil Mitte werden zur Zeit die höchsten Bodenpreise für Baugrund aufgerufen - Spitzenreiter ist die Gegend um Hausvogteiplatz und Spittelmarkt mit 11.000 Euro je Quadratmeter (Ortsteil-Durchschnitt: 5.400 Euro/ Quadratmeter).

Doch auch in einzelnen Gegenden von Charlottenburg, Moabit oder Prenzlauer Berg kostet ein Quadratmeter Baugrund mit 5.500 bis 6.000 Euro je Quadratmeter deutlich mehr als der Durchschnitt der jeweiligen Ortsteile (Charlottenburg: Euro/ Quadratmeter; Prenzlauer Berg: 2.800 Euro/ Quadratmeter).

Die zweite Hälfte der Grafik zeigt die höchsten Preise für Grundstücke mit Grün zwischen den Häusern, also in offener Bebauung. Die Werte dieser Gegenden liegen mit je über 2.000 Euro je Quadratmeter ein gutes Stück über den jeweiligen Mittelwerten ihrer Ortsteile (Dahlem: 1.675 Euro/ Quadratmeter, Grunewald: 1.825 Euro/ Quadratmeter; Hansaviertel: 2.100 Euro/ Quadratmeter).

(Anmerkung: Während die anderen Ortsteile deutlich mehr als ein Gebiet ("Lage") umfassen, hat der Ortsteil Hansaviertel nur eine Lage. Daher sind Durchschnittswert und Lage-Wert gleich.)

Neben dem Blick auf besonders starke Veränderungen in den einzelnen Kiezen ist es auch wichtig, die Gesamtentwicklung zu betrachten - einen Anhaltspunkt dafür liefert eine Aufgliederung nach Bezirken. Bei Haus-an-Haus-Bebauung zeigt sich: Insbesondere in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg ist die Nachfrage nach Bauland erheblich gestiegen - und in Folge auch die Bodenpreise.

Doch auch Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf verzeichnen Steigerungen um mehr als 400 Prozent. Drastischstes Beispiel bleibt allerdings Friedrichshain-Kreuzberg mit um mehr als 650 Prozent höheren Bodenpreisen im Vergleich zu 2008.

Außer der überblicksartigen Betrachtung der Bezirke hat rbb|24 berechnet, wie stark die Bodenrichtwerte sich zwischen 2008 und 2018 in den einzelnen Ortsteilen verändert haben. Sie sehen die Veränderung sowohl für Innenstadt-Bauweise (Haus an Haus) als auch offene Grundstücke. Sie können die Tabelle durch Anklicken des Begriffs in der Dachzeile nach Ortsteilen, Bezirken und Bauweisen sortieren und die Tabelle auch durchsuchen.

Besonders stark sind die Bodenwerte in Kreuzberg mit fast 750 Prozent angestiegen, im Ortsteil Friedrichshain sind es 600 Prozent. Doch auch in Ortsteilen wie Gesundbrunnen (520 Prozent), Tiergarten(620 Prozent) oder Hansaviertel (500 Prozent) belegen große Steigerungen, wie hoch die Nachfrage nach Baugrund ist.

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Die interaktive Karte mit allen Berliner Wohnlagen zeigt beim Anklicken des jeweiligen Bereichs die Bezeichnung dieser Lage, den Ortsteil, die Quadratmeterpreise 2008 und 2018, die prozentuale Veränderung sowie die Bauweise (geschlossen: Haus-an-Haus oder offen: von grün umgeben).

Je dunkler die Karte eingefärbt ist, desto höher ist der Bodenrichtwert für das Jahr 2018. Um die Karte zu öffnen klicken Sie auf "Inhalt laden".

Zum Abschluss noch ein Blick auf die Gegenden mit den geringsten Steigerungen: Richtig Hoffnung macht dies nicht, denn bei Haus-an-Haus-Grundstücken liegt der niedrigste Wert bei 150 Prozent (Hindenburgdamm in Lichterfelde), gefolgt von Lessingstraße / Uhlandstraße im Pankower Ortsteil Rosenthal sowie Pasewalker Straße in Französisch Buchholz mit jeweils 160 Prozent.

Beim Bebauungstyp mit Grün zwischen den Häusern (offene Bauweise) scheint noch nicht alles vom steilen Aufwärtstrend erfasst zu werden. Zahlreiche Gegenden sind innerhalb eines Jahrzehnts nur um 60 bis 80 Prozent teurer geworden, auffällig viele davon im Spandauer Ortsteil Falkenhagener Feld sowie im Tempelhofer Ortsteil Lichtenrade.

Sendung: rbb Aktuell, 13.03.2018, 16:00 Uhr